不動産 | 松野税理士公認会計士事務所

不動産の譲渡所得の計算

収入金額 – （取得費＋譲渡費用） – 特別控除額＝課税譲渡所得金額

収入金額は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

なお、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

上記のほか取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

（1）土地や建物を購入（贈与、相続または遺贈による取得も含みます。）したときに納めた登録免許税（登記費用も含みます。）、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税

なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。

（2）借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

（3）土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用

（4）土地の取得に際して支払った土地の測量費

（5）所有権などを確保するために要した訴訟費用

これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。

なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。

（6）建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

（7）土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子

（8）既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

譲渡費用の主なものは次のとおりです。

（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料

（2）印紙税で売主が負担したもの

（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

（5）既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金

これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。

（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

このように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用をいいます。

したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。

土地や建物を譲渡した場合の特別控除額は次のようになっています（特別控除は一定の要件を満たす場合に適用されます）。

（イ）収用等により土地建物を譲渡した場合・・・ 5,000万円

（ロ）マイホームを譲渡した場合・・・ 3,000万円

（ハ）特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合・・・ 2,000万円

（ニ）特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合・・・ 1,500万円

（ホ）平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

（ヘ）農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合・・・ 800万円

（ト）低未利用土地等を譲渡した場合・・・ 100万円

※赤字が比較的利用がある控除だと思います

短期譲渡：譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売った時

長期譲渡：譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超の土地や建物を売った時

マイホームを売った場合には所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を受けることができる可能性があります。

またマイホームの買い換えをする場合には、買い換え特例を適用し譲渡益を繰り延べることができる場合があります。